రియల్‌ ఎస్టేట్‌కు కాంగ్రెస్‌ బిగ్‌ షాక్‌!

క్రయవిక్రయాలు మందగించాయంటున్న రియల్టర్లు.. 22ఏ, హైడ్రా, రిజిస్ట్రేషన్లు, పాలసీలపై అనిశ్చితి:

హైదరాబాద్‌: “భూమిని నమ్ముకున్నోళ్లు ఎప్పుడూ చెడిపోరు.. ఎన్నేళ్లయినా భూమి ఉంటే భరోసానే.. ధర పెరుగుతుందే తప్ప తగ్గదు”.. తెలంగాణలో కొన్నేళ్ల క్రితం వరకు రియల్‌ ఎస్టేట్‌ పెట్టుబడిదారుల నోట తరచూ వినిపించిన మాట ఇది. వ్యవసాయ భూమి అయినా, ఓపెన్‌ ప్లాట్‌ అయినా, ఫ్లాట్‌ అయినా, ఇల్లు అయినా భవిష్యత్తులో మంచి ధర వస్తుందనే నమ్మకంతో ప్రజలు పెట్టుబడులు పెట్టేవారు.

కానీ 2023 చివరి నుంచి పరిస్థితుల్లో మార్పు వచ్చిందని రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వర్గాలు చెబుతున్నాయి. భూములు, ప్లాట్ల కొనుగోలు విషయంలో ప్రజలు గతంలో ఉన్నంత ఆసక్తి చూపడం లేదని, అమ్మకందారులు కూడా ఆశించిన ధరకు ఆస్తులను విక్రయించలేకపోతున్నారని రియల్టర్లు పేర్కొంటున్నారు. దీంతో రియల్‌ ఎస్టేట్‌పై ఆధారపడిన బ్రోకర్లు, చిన్న డెవలపర్లు, నిర్మాణ రంగ కార్మికులు, సిమెంట్‌, ఇసుక, ఇనుము, ఇటుకల వ్యాపారులు సైతం ప్రభావాన్ని ఎదుర్కొంటున్నారని చెబుతున్నారు.

2023 వరకు భూమి అంటే బంగారమే!

తెలంగాణ రాష్ట్ర ఏర్పాటు తర్వాత హైదరాబాద్‌ శివారు ప్రాంతాలతో పాటు జిల్లా కేంద్రాలు, మున్సిపాలిటీలు, ప్రధాన రహదారుల వెంట భూముల విలువలు గణనీయంగా పెరిగాయి. పట్టణీకరణ, రహదారుల అభివృద్ధి, కొత్త జిల్లా కేంద్రాలు, ప్రభుత్వ కార్యాలయాల ఏర్పాటు, విద్యా-వైద్య సంస్థల విస్తరణ వంటి అంశాలు భూముల డిమాండ్‌కు కారణమయ్యాయని రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వర్గాలు చెబుతున్నాయి.

33 జిల్లాల ఏర్పాటు తర్వాత అనేక ప్రాంతాల్లో కొత్త జిల్లా కేంద్రాలు అభివృద్ధి చెందాయి. సమీకృత కలెక్టరేట్లు, ప్రభుత్వ కార్యాలయాలు, వైద్య కళాశాలలు వంటి మౌలిక వసతులు ఏర్పడటంతో వాటి చుట్టుపక్కల ప్రాంతాల్లో భూములకు భవిష్యత్తులో డిమాండ్‌ పెరుగుతుందనే అంచనాలు ఏర్పడ్డాయి.

ప్రధాన రహదారులు, పట్టణ శివారు ప్రాంతాలు, కొత్తగా అభివృద్ధి చెందుతున్న ప్రాంతాల్లో వ్యవసాయ భూములను భవిష్యత్తు పెట్టుబడిగా కొనుగోలు చేసే ధోరణి పెరిగింది. కొన్ని ప్రాంతాల్లో ఎకరం ధర లక్షల నుంచి కోట్ల రూపాయలకు చేరిన సందర్భాలున్నాయి. ఓపెన్‌ ప్లాట్లకు కూడా భారీగా డిమాండ్‌ ఏర్పడింది.

కరోనా తర్వాత కూడా రియల్‌ బూమ్‌

ప్రపంచవ్యాప్తంగా కరోనా ప్రభావం ఉన్నప్పటికీ తెలంగాణలో కొన్ని ప్రాంతాల్లో భూములపై పెట్టుబడులకు డిమాండ్‌ కొనసాగిందని వ్యాపార వర్గాలు గుర్తుచేస్తున్నాయి. పట్టణాలకు సమీపంలోని వ్యవసాయ భూములు, రహదారుల వెంట ఉన్న భూములు, భవిష్యత్తులో పట్టణ విస్తరణకు అవకాశం ఉన్న ప్రాంతాల్లో కొనుగోళ్లు పెరిగాయని చెబుతున్నారు.

“భూమిలో పెట్టుబడి పెడితే ఎప్పటికైనా లాభమే” అనే ఆలోచనతో కొందరు తమ పొదుపులు, మరికొందరు బ్యాంకు రుణాలు, ఇంకొందరు వ్యాపార ఆదాయాన్ని భూముల్లో పెట్టుబడిగా పెట్టారు.

కాంగ్రెస్‌ అధికారంలోకి వచ్చిన తర్వాత మార్పు?

2023 డిసెంబర్‌లో కాంగ్రెస్‌ ప్రభుత్వం అధికారంలోకి వచ్చిన తర్వాత రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో గతంలో ఉన్న వేగం తగ్గిందని వ్యాపార వర్గాలు చెబుతున్నాయి. అయితే రాష్ట్రవ్యాప్తంగా అన్ని ప్రాంతాల్లో భూముల ధరలు ఒకే విధంగా తగ్గాయని చెప్పలేమని, ప్రాంతానికో విధంగా మార్కెట్‌ పరిస్థితులు మారుతున్నాయని రియల్‌ ఎస్టేట్‌ నిపుణులు సూచిస్తున్నారు.

కొనుగోలుదారులు నిర్ణయం తీసుకోవడానికి ఎక్కువ సమయం తీసుకుంటున్నారని, పెట్టుబడి పెట్టే ముందు భూమి టైటిల్‌, 22ఏ స్థితి, లేఅవుట్‌ అనుమతులు, రిజిస్ట్రేషన్‌ అవకాశాలు, భవిష్యత్తులో ప్రభుత్వ చర్యలపై మరింత పరిశీలన చేస్తున్నారని వ్యాపారులు చెబుతున్నారు.

హైడ్రా తర్వాత మరింత జాగ్రత్త

హైదరాబాద్‌ పరిధిలో అక్రమ నిర్మాణాలు, చెరువులు, ప్రభుత్వ భూములు, బఫర్‌ జోన్లు తదితర అంశాలపై చర్యలు తీసుకునే క్రమంలో హైడ్రా వ్యవహారం రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కొనుగోలుదారుల్లో కొత్త భయాలను కలిగించిందని వ్యాపార వర్గాలు అంటున్నాయి.

ఒక ఆస్తి కొనుగోలు చేసిన తర్వాత అది భవిష్యత్తులో వివాదంలో పడుతుందా? నిర్మాణానికి అనుమతులు ఉంటాయా? ప్రభుత్వ రికార్డుల్లో ఏమైనా సమస్య ఉందా? అనే ప్రశ్నలకు స్పష్టత లేకుండా పెట్టుబడి పెట్టేందుకు చాలామంది వెనుకాడుతున్నారని చెబుతున్నారు.

22ఏ.. కొనుగోలుదారులకు మరో ఆందోళన

ప్రైవేట్‌ వ్యక్తుల ఆస్తులు కూడా నిషేధిత జాబితాలో ఉన్నాయనే ఫిర్యాదులు కొన్ని ప్రాంతాల్లో వినిపిస్తున్నాయి. 22ఏలో ఆస్తి పేరు ఉంటే రిజిస్ట్రేషన్‌ విషయంలో ఇబ్బందులు తలెత్తే అవకాశం ఉండటంతో కొనుగోలుదారులు ముందుగా రికార్డులను పరిశీలిస్తున్నారని రియల్టర్లు చెబుతున్నారు.

దీంతో గతంలో మాదిరిగా “ఆస్తి కనిపించింది.. నచ్చింది.. కొనేశాం” అనే పరిస్థితి లేదని, ఇప్పుడు టైటిల్‌ వెరిఫికేషన్‌, రెవెన్యూ రికార్డులు, ఎన్‌కంబరెన్స్‌, లేఅవుట్‌ అనుమతులు, 22ఏ స్థితి వంటి అంశాలను పరిశీలించిన తర్వాతే కొనుగోలు చేయడానికి చాలామంది ముందుకు వస్తున్నారని చెబుతున్నారు.

భూమి ఉంది.. కొనేవాడు లేడు!

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వర్గాలు చెబుతున్న ప్రధాన సమస్య ఇదే. గతంలో ఒక ప్లాట్‌ అమ్మకానికి పెట్టగానే పలువురు కొనుగోలుదారులు వచ్చేవారని, ఇప్పుడు నెలల తరబడి వేచి చూసినా సరైన కొనుగోలుదారు దొరకడం కష్టమవుతోందని కొందరు యజమానులు చెబుతున్నారు.

అత్యవసరంగా డబ్బు అవసరమైనప్పుడు మార్కెట్‌ ధరకు ఆస్తిని విక్రయించడం కష్టంగా మారుతోందని, తక్కువ ధరకు అమ్మడానికి సిద్ధపడితేనే కొనుగోలుదారులు ముందుకు వస్తున్నారని వారు వాపోతున్నారు.

వరంగల్‌ సహా జిల్లాల్లోనూ ప్రభావం?

హైదరాబాద్‌ తర్వాత ప్రధాన రియల్‌ ఎస్టేట్‌ మార్కెట్లలో ఒకటిగా భావించే వరంగల్‌ పరిసర ప్రాంతాల్లోనూ లావాదేవీలు మందగించాయని కొందరు రియల్టర్లు చెబుతున్నారు.

దామెర, ఒగులాపూర్‌, ఊరుగొండ, తక్కళ్లపహాడ్‌, ల్యాదెళ్ల, ముస్త్యాలపల్లి వంటి ప్రాంతాల్లో గతంలో ఉన్న ధరలతో పోలిస్తే ప్రస్తుతం కొనుగోలుదారుల స్పందన తగ్గిందని వ్యాపార వర్గాలు పేర్కొంటున్నాయి.

అయితే ఈ ప్రాంతాల్లో పేర్కొంటున్న ధరల మార్పులకు సంబంధించి అధికారికంగా అన్ని లావాదేవీలను ప్రతిబింబించే సమగ్ర గణాంకాలు అందుబాటులో లేకపోవడంతో, ఇవి స్థానిక రియల్టర్లు, భూమి యజమానుల అంచనాలుగా మాత్రమే చూడాల్సి ఉంటుంది.

తొర్రూరులోనూ వ్యాపారులు ఆందోళన

మహబూబాబాద్‌ జిల్లా తొర్రూరు ప్రాంతంలో కూడా గతంలో ఉన్నంత స్థాయిలో భూముల లావాదేవీలు లేవని స్థానిక వ్యాపారులు చెబుతున్నారు. ప్రధాన రహదారులకు సమీపంలోని ప్లాట్లు, వ్యవసాయ భూములకు గతంలో ఉన్న డిమాండ్‌ తగ్గిందని అంటున్నారు.

“కొన్నేళ్ల క్రితం భూమి కొనడానికి పోటీ ఉండేది. ఇప్పుడు అమ్మడానికి ప్రయత్నించినా కొనుగోలుదారులు రావడం లేదు” అని కొందరు స్థానిక పెట్టుబడిదారులు చెబుతున్నారు.

రిజిస్ట్రేషన్ల ఆదాయంపై చర్చ

స్టాంపులు, రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖ ఆదాయం కూడా రియల్‌ ఎస్టేట్‌ కార్యకలాపాలకు ఒక సూచికగా పరిగణించబడుతుంది. అయితే ప్రభుత్వ బడ్జెట్‌ అంచనాలు, వాస్తవ ఆదాయం, ఆస్తుల మార్కెట్‌ విలువలు, రిజిస్ట్రేషన్‌ చార్జీల మార్పులు వంటి అనేక అంశాలు ఈ ఆదాయాన్ని ప్రభావితం చేస్తాయి.

అందువల్ల కేవలం రిజిస్ట్రేషన్‌ ఆదాయం తగ్గిందని చెప్పి రియల్‌ ఎస్టేట్‌ పూర్తిగా కుప్పకూలిందని తేల్చడం సరికాదని ఆర్థిక నిపుణులు సూచిస్తున్నారు. అయినప్పటికీ రిజిస్ట్రేషన్‌ కార్యకలాపాల్లో హెచ్చుతగ్గులు మార్కెట్‌ పరిస్థితులపై చర్చకు దారితీస్తున్నాయి.

రియల్టర్లు, బ్రోకర్ల పరిస్థితి దయనీయం

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ మార్కెట్‌లో కొనుగోలు, అమ్మకాల మధ్య మధ్యవర్తిత్వం చేసే బ్రోకర్లు, కన్సల్టెంట్లు కూడా ఇబ్బందులు ఎదుర్కొంటున్నామని చెబుతున్నారు.

ఒకప్పుడు రోజూ భూములు చూపించడం, అడ్వాన్స్‌లు తీసుకోవడం, ఒప్పందాలు చేయించడం వంటి పనులతో బిజీగా ఉండేవారమని, ఇప్పుడు ఒక డీల్‌ పూర్తవడానికి నెలలు పడుతున్నాయని అంటున్నారు.

దీంతో కొందరు ఇతర వ్యాపారాలు, ఉద్యోగాల వైపు వెళ్లాల్సిన పరిస్థితి ఏర్పడిందని రియల్‌ ఎస్టేట్‌ మధ్యవర్తులు చెబుతున్నారు.

అనుబంధ రంగాలపైనా ప్రభావం

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ అంటే కేవలం భూముల కొనుగోలు, అమ్మకాలకే పరిమితం కాదు. నిర్మాణ రంగంతో అనేక వృత్తులు నేరుగా అనుసంధానమై ఉన్నాయి.

భవన నిర్మాణాలు తగ్గితే సిమెంట్‌, ఇసుక, ఇనుము, ఇటుకలు, టైల్స్‌, పెయింట్స్‌, ఎలక్ట్రికల్‌, ప్లంబింగ్‌, కార్మికులు, ట్రాన్స్‌పోర్ట్‌, ఆర్కిటెక్ట్‌లు, ఇంజినీర్లు, బ్రోకర్లు వంటి అనేక రంగాలపై ప్రభావం పడుతుంది.

అందుకే రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో ఏర్పడే మందగమనం విస్తృతంగా ఆర్థిక వ్యవస్థపై ప్రభావం చూపే అవకాశం ఉందని వ్యాపార వర్గాలు చెబుతున్నాయి.

వెయ్యి రోజుల్లో ఏం మారింది?

గతంలో భూమిని “సురక్షిత పెట్టుబడి”గా చూసిన ప్రజలు ఇప్పుడు కొనుగోలు ముందు పది ప్రశ్నలు అడుగుతున్నారని రియల్టర్లు అంటున్నారు.

భూమి ఎవరిది?:**

22ఏలో ఉందా?

టైటిల్‌ క్లియర్‌గా ఉందా?

లేఅవుట్‌ అనుమతి ఉందా?

రహదారి హక్కు ఉందా?

భవిష్యత్తులో ప్రభుత్వ అభ్యంతరం వస్తుందా?

రిజిస్ట్రేషన్‌ అవుతుందా?

ధర పెరుగుతుందా?**

ఈ అనుమానాలే కొనుగోలుదారులను వెనక్కి తగ్గిస్తున్నాయని వ్యాపార వర్గాలు చెబుతున్నాయి.

“భూమిపై మళ్లీ భరోసా కల్పించాలి”

రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగానికి పునరుజ్జీవం రావాలంటే ప్రభుత్వ విధానాల్లో స్పష్టత, భూ రికార్డుల్లో పారదర్శకత, 22ఏ సమస్యలకు వేగవంతమైన పరిష్కారం, అనుమతుల ప్రక్రియలో సరళీకరణ, పెట్టుబడిదారులకు భరోసా అవసరమని రియల్టర్లు కోరుతున్నారు.

భూముల మార్కెట్‌ నిజంగా ఎంత మేర పడిపోయింది? ఎక్కడ ధరలు తగ్గాయి? ఎక్కడ స్థిరంగా ఉన్నాయి? ప్రభుత్వం తీసుకున్న నిర్ణయాల ప్రభావం ఎంత? ఇవన్నీ అధికారిక రిజిస్ట్రేషన్‌ గణాంకాలు, జిల్లా వారీ లావాదేవీలు, మార్కెట్‌ విలువలు పరిశీలించిన తర్వాతే స్పష్టమైన చిత్రం బయటపడుతుంది.

అయితే రియల్‌ ఎస్టేట్‌ వర్గాల మాట ఒక్కటే—“భూమి ఉంది.. కానీ కొనుగోలుదారుడి నమ్మకం తిరిగి రావాలి!”